JD.COM全面进入房地产开发行业”本站编辑|牛宇JD.COM对房地产开发业务越来越感兴趣。在“经济适用房”最火的当下，JD.COM今年年初在京花31亿买地后参与其中，想在亦庄总部旁建4000套员工公寓，号称租金只有市场价的一半。根据2022年《北京市关于加快发展保障性租赁房的实施方案》，对于企事业单位自有土地，土地使用权人可自行或与其他有实力、有信誉的主体合作建设运营保障性租赁房。JD.COM显然想单干。据了解，北京心悦房地产开发有限公司(以下简称“北京心悦”)是JD.COM今年年初拿下该项目地块的主体。2022年底才成立，很快就取得了房地产开发企业二级资质，可以承担保障性租赁房项目建设。根据公司在田燕的搜索，在庞大复杂的JD.COM企业谱系中，不仅有一家房地产开发公司，还有一家上海京卓蒂奇商业管理有限公司和北京联茂邰方房地产开发有限公司..联茂邰方曾拿过JD.COM北京亦庄总部二期项目地块并主导开发，而上海京卓蒂奇则是今年由卓越集团与JD.COM合资成立。双方在上海和南京落地了两个商业综合体，购物中心由公司管理。由此可见，已经拥有房地产项目开发运营经验的JD.COM，未来将独立开发运营这个总投资超过60亿元的租赁房项目。在过去的两年里，我们先后在北京和上海获得住宅用地，规划了一个商业综合体和同一个商业租赁房项目“JD。COM青年城”，这让外界不禁要问:JD.COM是要去抢传统的房地产开发商吗？房地产版图有多大？我们发现杰狄。COM的房地产业务版图不止于此。这个电商大亨近年来还延伸到了工业园区、商业地产、住宅地产等领域。
界面新闻根据公开资料整理。制图:顾乐晓。
在JD.COM的年报中，本网注意到，在经营现金流一栏中，除了零售、物流、达达三个主要分支外，JD.COM还列出了一个新的业务板块，其中包括开发物业的销售收入，即JD.COM在各种所有制结构下开发的物流和其他房地产项目的销售收入。从数据上看，2019年是近年来的峰值，一度达到38.84亿元。但今年一季度仅实现销售收入4亿多。此外，JD.COM年报中经营活动产生的现金流量净额一栏显示了一项重要的部门支出，即“开发房地产的资本支出”。数据显示，2022年这一支出为60.97亿元，2018年最高为88.57亿元，6年来总支出超过260亿元。以最直接的购地为例，2020年至2022年，JD.COM土地使用权支出分别为15.18亿、78.25亿和52.36亿，三年合计超过145亿元。今年3月底，JD.COM拆分了旗下的“JD。并向HKEx提交了招股说明书。该平台主要负责开发和管理JD.COM的物业设施和其他房地产。根据JD.COM发展股份有限公司发布的招股书，截至2022年底，其在建物业及土地储备总建筑面积约770万平方米，物业总估值为人民币195亿元。管理的现代基础设施资产总规模为人民币937亿元，总建筑面积为2300万平方米。2018年初至2022年底，处于快速扩张阶段，年复合增长率超过40%。根据JD.COM物业发展公司的声明“该公司购买的土地平均每年建筑面积约为280万平方米”，该公司在过去三年购买的土地建筑面积超过840万平方米。根据仲量联行的报告，2020年至2022年，在中国新经济领域的所有现代基础设施提供商中，JD.COM禅发获得了中国总用地面积最大的物流园区的批准用地。虽然JD.COM官方提出第一次拿到物流基础设施用地是在2012年，但JD.COM拿工业地产用地更早。2009年，JD.COM开始正式在中国购买仓储用地，并在江苏宿迁和上海嘉定拿下约37万平方米的土地。2010年，JD.COM在北京亦庄经济开发区购买了约13万平方米的土地，计划建设亚洲最大的电子商务物流中心。当时凡客，淘宝等。刚刚开始建立自己的物流中心。有房地产业内人士批评，电商是在圈地赚钱。2011年8月，刘在社交平台上反击了这一言论，称亚洲一号建成前，在京租赁了7个仓库，导致购物体验差，物流成本高，是在圈地的主要原因。截至2022年底，JD.COM在物流方面运营的仓库超过1500个，云仓超过2000个，总管理面积超过3000万平方米。虽然物流产业园是京东的“大头”。COM的房地产开发，它不是全部。在医药、互联网技术和实体经济领域，还有相关的生物医药产业园、数字经济产业园、数据中心和商业商城等。，而且在行业内的规模化还处于起步阶段。以商业商城为例。JD.COM刚开始做线下渠道的时候，一般都选择在商场建体验店。直到2021年9月，第一家JD.COM商城在Xi安落地，共五层，营业面积4.2万平方米。后来在昆明、东莞等地成立，经营范围涵盖了休闲、餐饮等多个业态，除了电器。基于这个估计，JD。COM在中国设立的JD.COM商城的营业面积已超过30万平方米。与房地产开发商相比，这个规模相对较小，约为万达广场营业面积的0.4%，红星美凯龙管理的门店总面积的1.3%。但是，正如JD.COM商城是完成线上线下闭环的新零售业态，可以带来渠道和效率提升的价值，数字经济产业园和生物医药产业园也可以为JD.COM挖掘新的市场增长机会，这是传统开发商无法比拟的。试水产业新城在JD.COM所有产业地产的布局中，产业新城是一个比较新的板块。从公开的信息来看，JD.COM在如何操作和构建模式上还处于试验阶段。2019年6月3日，JD.COM以10.64亿元拿下东关一块土地，建筑面积38万平方米。将建设180万平方米的产业新城，产业规划主要围绕人工智能、物联网、机器人、云计算等1+3+5产业生态圈。JD.COM房产信息显示，智谷在东莞JD.COM推出的房源涵盖写字楼、厂房、住宅、独栋企业，均价约7000元/平方米，总价281万-5000万元/套不等。JD.COM智谷项目预计总投资200亿元。第一期于2021年交付，吸引了210家深圳-东莞企业。二期工程正在投资中，工程将于2025年完工。预计聚集JD.COM上下游产业链企业1000家、配套企业1500家，年综合产值约280亿元。
东莞JD.COM智谷效果图图片来源:JD.COM房产
JD.COM智谷执行副总裁陈郁曾在公开场合表示，JD.COM智谷是JD.COM集团多元化布局的探索，是JD.COM除数字科技、消费零售、智能物流之外的第四板块。要把产业转化为生产力，把JD.COM上下游产业联合成一个生态圈，从运营服务入手，发展为辅，做一个产业闭环。换句话说，JD.COM要做的，就是从与产业新城的开发商合作，到提供科技服务，再到自己成为开发商，从被产业新城吸引，到独立运营，招商引资。据了解，不少行业龙头企业布局新兴产业城市，与地方政府合作。例如，华为还将在深圳建设一座新的工业城。“工业地产目前是红海和蓝海。有太多的传统地产商和工业企业转移到工业地产领域，但随着该地区未来的经济发展，如粤港澳大湾区，有产业转型升级的需求和空间需求。”陈郁直言，JD.COM虽然有自己的产业优势和技术优势，但要走一条以产业起家，然后发展成为产业平台的道路，可能会非常困难。招商银行的研究报告认为，像JD.COM这样的行业领军企业进入产业园市场，具有对行业理解深刻、产业号召力强、产业链生态容易形成等优势，主要围绕自身产业发展，布局特色主题园区。通过JD.COM入驻“智谷”的企业，在京东物流可以享受到供应链的一些好处，相当于实际上帮助企业降低了成本，提高了效率。但与此同时，劣势也很明显，依赖母公司业务和单一行业的繁荣，与传统园区开发商相比，在土地开发、建筑设计、园区运营等方面缺乏经验优势。目前，“JD。COM智谷”还没有完全复制，只有三亚和苏州有新的布局，但没有这两个地方开工和招商的信息。苏州安居工程面临流产？如果说工业地产和商业综合体的布局是工业发展下的“开放式规划”，那么在住宅地产方面，京东。COM的动作很小，大多隐藏在这个大布局的背后。2009年，分别以2000万美元和3亿人民币拿下江苏宿迁和刘家乡上海嘉定约560亩土地。2013年，在刘的老家江苏宿迁，出现了一个名为“新新家园”的楼盘，与京东关系密切。COM依托工业用地后介入相关住宅投资。虽然无法查到具体的征地信息，但根据2013年新新家园关伟发布的消息，该项目由当地一家民营企业投资开发，位于JD.COM宿迁客服中心旁，属于JD.COM科技园配套住宅项目，同样由JD.COM商城投资。开幕当天，JD.COM的领导人也参加了会议。当时项目周边楼盘价格在4000元/平以上时，项目对JD.COM员工的优惠价格为3000-3800元/平。JD。COM在宿迁的投资项目不仅限于客户服务中心。按照JD的说法。COM的数据，截至2021年底，JD.COM在宿迁投资了13个项目，投资额超过200亿元，涵盖26个重点合作项目，涉及的职工宿舍等住宅项目不在少数。好的一面是，近年来JD.COM只有三宗公共土地收购投资涉及住宅用地。除了上述北京亦庄保障房租赁项目，还有苏州和上海，均以0溢价拿地，总拿地金额超过177亿元。根据我们的网站，上述所有项目都是基于JD。COM自身的产业优势，以当地的合作资源为资本，以底价拿地，甚至明显定制地块，然后引入合作伙伴共同开发建设。2021年6月，JD.COM与卓越集团斥资99.1亿元收购上海普陀区商住办公综合地块，联合物业价格9.6万元/平方米。据最新消息，该项目为上海西站TOD项目，后期由金地商品房和卓越合作开发，住宅部分于去年年底入市。与上海相比，京东。COM在苏州的项目比较曲折。2020年，JD.COM以4.55亿元拿下苏州JD.COM智谷科研商务办公区地块时，以42.76亿元拿下建筑面积27.41万平方米的住宅用地，合作方为平安和中南建设。值得注意的是，土地有严格要求，投资监管协议明确。投标人必须引进世界500强企业，并在2016年至2020年连续五年入选，否则项目需要整体自持。同时约束R&D工业项目不少于30亿元，建成后5年纳税不少于10亿元等一系列要求。，与JD.COM非常兼容。但时至今日，项目还未开工，甚至还传出了撤地的消息。根据苏州12345平台“寒山文中”今年1月的回复，该项目住宅部分并未开工建设。如果达不到要求，就按照土地出让合同处理，即收回土地。苏州智谷没有被复制和落地，配套房无法顺利开发。JD.COM要把自己的商业和住宅地产版图越做越大，超过工业地产，还需要更多的时间。"